相続不動産に関するご相談について

相続不動産に関するご相談が増えております

近年、相続不動産に関するご相談が増えております。

背景には、不動産の相続に伴う名義変更登記の義務化されたことが挙げられます。

通常、土地や建物の相続には相続登記（名義変更）の手続きが必要ですが、これまでは期限が設けられておりませんでした。しかし、登記の期限が設定されたため、期限内に相続登記（名義変更）を行わなければならなくなりました。

これまで相続した不動産の登記名義人が何十年も故人のままになっていることが多く、登記名義人が亡くなってから、代が何代も経ていることも少なくありませんでした。その結果、「所有者不明不動産」が増加し、所有者や管理者がわからないために、荒れ放題の土地や建物が多くなり、近隣住民への不安や治安の懸念などにつながっておりました。そういったことを減らすために、2024年6月1日より相続登記の義務化・期限が設けられました。

・相続登記の期限は？

⇒相続をしてから3年以内の登記が必要

・罰則は？

⇒期限内に申請を行わなかった場合、10万円以下の罰金の支払い

上記の規定もあり、近年相続不動産のご相談が増加しております。

相続発生時にしなければならないこと

上記のように、相続が発生した場合、しなければならないことが多くございます。

相続の手続きは、相続財産の調査や相続人の確定など多岐にわたる調査・精査が必要となるため、費用は掛かりますが、一般的に司法書士は行政書士など、法律の専門家に依頼し、代理で手続きを行ってもらうのがスムーズで、確実です。

当社では、迅速にかつ丁寧にご対応いただける提携の司法書士事務所がございますので、お手続きの際には、是非、ご相談くださいませ。

相続不動産売却手続きの流れ

不動産売却は相続登記（名義変更）が完了しなければ、売買契約は締結することはできません。

【相続不動産売却手続きの流れ】

①相続人の確定（誰が相続人なのか）

②相続分の確定（法定相続もしくは遺産分割協議）

③相続登記（名義変更）の申請

④不動産売却の売買契約締結

⑤物件の引き渡し・売買代金の受け取り

相続人の確定（誰が相続人なのか）

不動産に限らずですが、相続が発生した際に注意しなければならないこととしましては、誰が相続人になるか、また、相続割合はどのようになっているか、この2点がポイントになります。

●法定相続と遺産分割協議による相続

相続分の確定（法定相続もしくは遺産分割協議）

・法定相続

一般的に最も多い相続の方法は、法定相続になります。

法定相続は民法で定められた相続分に則り、財産を分割する方法となります。トラブルなく、事務的に進めるには最も適している方法と思います。

下記が法定相続の関係図となります。

【相続人関係図の見方】

①「本人」の箇所は、亡くなった人や亡くなると想定される人を基準とします。

②前提として、配偶者は基本的に必ず相続の対象となります。

③第1順位は、基本的に子（直系卑属）になります。

④第1順位の子がいない（既に他界しているなど）場合、第1順位は孫になります。

⑤子や孫がいない場合、第2順位である父母（直系尊属）が相続人になります。

⑥父母がいない（既に他界しているなど）場合、祖父・祖母が相続人となります。

⑦第2順位の父母、祖父母がいずれもいない場合、第3順位である兄弟・姉妹が相続人となります。

⑧第3順位の兄弟・姉妹がいない場合、甥・姪が相続人となります。

配偶者以外の相続人の順番としては、

①子　⇒　②孫　⇒　③父母　⇒　④祖父母　⇒　⑤兄弟・姉妹　⇒　⑥甥・姪

の順番で相続権が移っていきます。

【法定相続分（持分割合）】

〇配偶者と直系卑属〈子・孫〉（第1順位）が相続人の場合

⇒配偶者：2分の1　／　直系卑属〈子・孫〉（全員で）：2分の1

〇配偶者と直系尊属〈父母・祖父母〉（第2順位）が相続人の場合

⇒配偶者：3分の2　／　直系尊属〈父母・祖父母〉（全員で）：2分の1

〇配偶者と兄弟・姉妹（第3順位）が相続人である場合

⇒配偶者：4分の3　／　兄弟・姉妹（全員で）：4分の1

・遺産分割協議による相続

前述の法定相続ではなく、遺産分割協議による相続方法もございます。

不動産やその他の相続財産がある場合に、相続人同士で話し合いを行い、どの財産を誰がどのように分割して相続するのが遺産分割協議による相続となります。

法定相続が話し合いではなく、予め決まっている規定に則り、総則分を決めるのに対して、遺産分割協議は、相続人間で、話し合い、独自に相続分を決める方法になります。

協議の方法は様々で、例えば、不動産を相続した際に、手間を減らすために、一旦、一人の相続人が代表で単独にて相続をし、売却、現金化した後で、それぞれ現金をほかの相続人に分配したり、生前、被相続人から資金援助を受けていたため、相続時に調整をするなどといったことがございます。

いずれにしても、遺産分割協議書にて相続人同士の取り決めを定め、それを基に相続手続きを行っていく方法です。

相続登記（名義変更）の申請

法定相続・遺産分割協議いずれかの方法で、相続人の確定及び相続分の確定ができれば、相続登記（名義変更）の申請が可能になります。

不動産売却の売買契約締結

相続人や相続分の確定ができ、相続による名義変更登記の申請が完了すれば、登記が確実になりますので、売却の売買契約締結が可能となります。

販売活動の開始自体は、相続人が確定した段階で「誰が売主になるのか」が分かるため、その時点でスタートすることが可能です。

物件の引き渡し・売買代金の受け取り

売買契約が締結されれば、残すは物件の引き渡しと売買代金の受け取りとなります。

物件の引き渡しと売買代金の受け取りは基本的に同日に行います。

その際に、相続分（持分）に応じて、受取金額の振り分けを行っていただきます。

最後に

長々とご説明を行ってまいりましたが、実際に手続きを行う際には、わからないことやイレギュラーなことなどが出てくると思います。当社では、提携の司法書士と連携し、お客様に合った方法・ペースで手続きのサポートを行っております。

京都市内はもちろん、宇治市や城陽市、他府県でも、相続に関するご相談や不動産に関するご相談などがございましたら、お気軽にご相談くださいませ。

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株式会社エスエスホーム　取締役　佐々木　健悟